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白有贤提醒道:“庄总,咱们的项目按照容积率上限做满,能建设十万平米呢,怎么可售面积才八万平米?”
庄算白了他一眼:“你忘了,我们还要做个大会所,起码一万多平米,另外物业用房啊,公共空间这个那个不能卖的配套,先减掉两万平米吧。
郭总监,可售面积就先按照八万平米来预估,成本加高,售价那里相应也调高就是了。”
庄算说完这些,又拿出他这些天记录花钱点子的一叠稿纸,挑出有关豪华地下车库的那些概念,逐一对白有贤和郭可贝宣贯了一下,最后叮嘱道:“这些只是按照我们有钱人的想法构思的设计理念,具体怎么落实,都要等专业的咨询和设计机构来实现。
不过大面上尤其是成本这一块,要先按照我的设想做高预算。
简单粗暴一点,就是你现在觉得正常的高档住宅多少钱的成本,直接乘以二倍,再额外加上每一户一二百万的精装修费用。”
郭可贝这时终于提出了异议:“庄总,精装修在公共区域内提高标准我认为没问题,但是每家每户也要预留精装修成本么?豪宅客户难道不是买了毛坯住宅,自己按照喜好装修么?”
庄算心说怎么能卖毛坯房呢?必须要精装修,否则每平米几百上千的精装设计费,以及那些巨贵的户内家具家电装修材料怎么往里面塞?至于客户喜不喜欢,他才不管呢。
买了不喜欢自己砸了另装呗,当然最好是因为装修不喜欢,而不买,省的糟蹋好东西。
心里想那一套,庄算嘴上必须说出来更让人信服的道理,好在他在现实世界里是搞设计的,忽悠人的话张嘴就来:“如果我们卖毛坯房,住进去的客户左邻右舍天天装修,噪音不断,装修垃圾来回在小区内外穿梭,装修工人也来来往往的,品质感肯定要大打折扣啊。
我们去海外看到的那些豪宅项目,尤其城市公寓类豪宅,哪个不是都提前装修好,恨不得拎包就能入住的?这不是一栋栋的独立别墅卖毛坯,那种自家院子好几亩地大,关起门来装修影响不到别人。
我们的项目做不成别墅那样,就必须充分考虑到业主居住的环境诉求。
至于客户的喜好问题,可以在销售的时候引导,让他们选择我们设计好的装修套餐。
当然这也算在房间里,等着统一装修完再交房,才能确保入住后的高端舒适品质。”
白有贤飞快记录着庄算的思路,他对项目的基本数据条件早已熟记于心,匆匆算下来如果是按照可售面积八万平米,二百套房子,基本就是户均三四百平米的大户型,每套房子均摊昂贵的土地价格、土建成本、精装修成本、景观园林市政配套等等,所有成本叠加起来,再考虑利润,售价直接就抬过了五百万的天花板。
这会儿市面上帝都核心区最贵的房子,每套的总价才三四百万而已,五百万到郊区买大别墅随便挑的,何苦在他们项目上买个多层大户型呢?
白有贤不禁怀疑,这么贵的大户型多层住宅,就算号称豪宅,配置顶级,到时候真的会有人买么?
第28章
忽悠完了成本部的人,庄算又让白有贤安排下午召集几个总监开会。
庄算要将自己这几天想到的这些花钱的点子,不断灌输给各位总监们洗脑。
而且要趁热打铁,先下手为强,仗着自己是富二代的身份,将所谓典型豪宅目标客户的形象概念都树立起来。
人都是这样先入为主,多说几遍,不断强化,假话都能成真。